Os Fundos Imobiliários é um tipo de investimento, que caiu no gosto de muita gente. Isso porque é uma forma mais fácil de investir no setores de imóveis. Talvez você não saiba, mas é possível viver com a renda de alugueis sem ter um imóvel próprio. Ou seja, você recebe todo mês alugueis sem se preocupar com condomínio, reformas ou mesmo o IPTU.
É totalmente possível viver de renda aplicando em fundos imobiliários, ao invés de investir em imóveis físicos. E desde que os brasileiros notaram isto, o número de novas carteiras emitidas não para de crescer. Os chamados FIIs se tornaram um investimento da moda, pois é uma maneira barata e simples de aplicar neste setor.
E que tal você investidor dar uma chance para os fundos imobiliários? O Ideal Finanças preparou para você este guia explicando sobre como funciona essas carteiras. Boa leitura!
Índice de Conteúdo
O que são Fundos Imobiliários?
Partindo do começo, um fundo imobiliário é um tipo de “condomínio” de investidores. Onde eles reúnem seus recursos para aplicar em conjunto no mercado imobiliário. A forma mais tradicional é usar o dinheiro na construção ou aquisição de imóveis, que posterior serão vendidos ou alugados.
O dinheiro ganho com estas operações é dividido entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou. Cada fundo tem seu gestor e ele toma as decisões sobre o que fazer com os recursos, porém precisa seguir as politicas e objetivos pré-definidos. Todo investimento feito pode ser bem-sucedido ou não. E isto determina a valorização das cotas dos fundos.
O patrimônio do fundo é a soma de todos os recursos, que ao final é dividido em cotas ou frações. As pessoas que investem em fundos imobiliários compram na verdade cotas. Os cotistas não possui nenhum direito sobre os empreendimentos do fundo. E em contrapartida não responde por obrigações relacionadas a eles, esta tarefa é encarregada ao administrador e a instituição financeira responsável.
FIIs são renda fixa ou variável?
Algumas pessoas podem achar que os fundos imobiliários por fazer distribuição mensal, assim como certos títulos públicos (com juros semestrais) são investimento de renda fixa. Mas no entanto eles são investimentos de renda variável. E então existe duas razões para isso.
- primeiramente é que não existe garantia da manutenção de rendimentos ao longo do tempo, já que tem chance dos inquilinos não pagarem o aluguel ou então desocupar o imóvel.
- em segundo lugar é que o valor das cotas oscilam na bolsa, tanto quanto uma ação. Isso acontece por causa das condições de mercado ou gestão da carteira. Não tem como ter certeza sobre a condição de retorno do investimento, ao contrario dos papeis de renda fixa.
Como funciona os Fundos Imobiliários?
Para saber como eles funcionam é necessário conhecer alguns conceitos. confira!
- Ticker: similar as ações negociadas na bolsa, as cotas de fundos imobiliários é identificada no pregão através de um código ou ticker. Ele é composto por quatro letras maiúsculas, e seguido do número 11 (XXXX11). E os fundos listados no mercado balcão da B3, é acrescentado a letra B ao final (XXXX11B).
- Portfólio: cada fundo tem uma diversidade de empreendimentos em que podem investir. Desse modo, o risco e o retorno de cada carteira é definido pela escolha da estratégia e o que entra no portfolio.
Custos e tributação
Nos fundos imobiliários os investidores estão sujeitos a dois tipos de custos diferentes. O primeiro custo é a taxa de administração e gestão do fundo. Em alguns casos também tem uma taxa de performance, baseada no desempenho. Mas se o desempenho é superior ao indicador de referencia uma parte do rendimento fica para o gestor.
Além disso, temos o custo de negociação de cotas. Ou seja para comprar e vender as cotas na bolsa é preciso pagar a taxa de corretagem. A corretora também pode cobrar pela guarda ou custódia das cotas.
Já os tributos cobrados tem uma particularidade em relação ao Imposto de Renda. É que uma parcela do ganho obtido é isento de tributação, mas outra não. Entenda melhor:
- Rendimento: para as pessoas físicas o IR é isento em três casos: 1) o cotista tem que ter menos de 10% das cotas do fundo. 2) o fundo ter no mínimo 50 cotistas. 3) as cotas são negociadas exclusivamente na bolsa ou mercado balcão organizado.
- Ganho de capital: os ganhos obtidos por valorização das cotas do fundo paga imposto de renda. Incide uma alíquota de 20% no momento da venda da cota.
Tipos de Fundos
Cada Fundo imobiliário é classificado de acordo com o tipo de aplicação que ele realiza e também a estratégia de investimento. A empresa responsável Anbima classifica e agrupa da seguinte maneira:
- Desenvolvimento para a renda.
- Desenvolvimento para Venda.
- Renda.
- Títulos e valores mobiliários.
- Híbridos.
Fundos Imobiliários é seguro?
Por fim, a maior dúvida de todas: é seguro investir em fundos imobiliários? em primeiro lugar este investimento é regulado e acompanhado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e também pela B3. Ou seja ele é legitimo, e gera resultados verdadeiros. Mas isso não o elimina de ter riscos.
Da mesma maneira que todos os investimentos este também tem seus riscos. Por exemplo: uma crise econômica, isso reduziria a ocupação dos imóveis. E em consequência os ganhos com alugueis também caem, ao menos a curto prazo. Esta mesma situação ainda provoca redução do valor de avaliação dos imóveis em geral.
Basicamente o que você precisa ter em mente é que tudo o que afeta o mercado físico de imóveis se reflete nos fundos imobiliários também. Por este motivo é importante saber onde os imóveis do fundo está localizado. Se o local está valorizando ou desvalorizando, os índices de violência da região, entre outros fatores.
Mas olhando pela ótica do investimento financeiro, este tipo de produto é rentável e traz retornos mensais, o que traz liberdade financeira. Porém, o risco é a falta de liquidez do fundo ao negocia-lo na bolsa de valores. Em outras palavras a dificuldade que se tem para vender as cotas.
Ficou alguma dúvida sobre os fundos de investimento? escreva nos comentários que em breve retornaremos.
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